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闷油瓶
真正聪明的人,往往懂得“靠边站”。
在佛山各大版图里,临广板块无疑是当红炸子鸡。
一来,整个城市最精华的资源都汇聚于此;二来,临广片区也是佛山价格最贵、表现最好的。
尤其是南海、顺德、禅城楼市,持续发光发热。
与之相反的是,广州却始终带不动临佛片区,发展极为缓慢。
可以说,广佛交界中,临广区域有多火爆,临佛区域就有多落寞,两者可谓云泥之别。
南海临广冲击8万+荔湾临佛“全区垫底”
南海坐落珠三角腹地,南依顺德,东连荔湾,北靠花都,大批边界直插广州市区,且坐拥佛山经济第二区的称号。
从下图可以看到,南海临广与荔湾临佛的房价对比。
南海临广区域中,包括里水、桂城、大沥,属于广州的一级辐射地带。
三者也是官方认证成为广佛深度融合发展的样板,全面对接和融入广佛同城示范区建设,威力无穷。
其中房价桂城、大沥为最高代表,新房均价范围在3~4万/㎡。
尤其桂城街道最强板块千灯湖,南海中轴核心,佛山城市资源高度集中的代表。保利天悦,备案价高达8.2万/㎡,板块破9冲10只是时间问题。
其他较为热门的小区,如中铁建国际公馆、中海千灯湖,成交价也在4.5-5.5万/平之间。
而广州这边,与南海边界接壤的荔湾龙溪、滘口等地,在传统的概念里,一直就是落后的代名词,楼市热度也是平平无奇。
龙溪的定位,更像是广佛中转的一个“大饼板块”,虽然有海龙科创区蓝图,但却停留于起步阶段;传说中直达佛山中心的25号线,也一直没有动静,目前只靠一条广佛线苦苦支撑着。
为难的是,龙溪目前就没有啥好的地铁盘。
同样都是标杆二手,桂城的保利天悦涨到5万+/㎡,而龙溪的保利塞拉维纳,已经阴跌至3万/㎡左右,两边至少有2万的价差。
滘口也好不到哪去,唯一新盘新世界凯粤湾,19年6月卖4.3万/㎡,如今卖5万/㎡,3年涨幅16.2%,严重跑输广钢,城市利好也基本处于被遗忘状态。
原本滘口是指望五号线带飞一波,但现实却被偷了家,黄岐狂打广州客的主意。
究其原因,无非是黄岐价格更香,配套更醇熟,而滘口限购,购买力外溢。
从滘口站出发,沿着广佛路就到大沥黄岐,后者凭借“一路之隔,房价便宜一半”的口号,博取了不少广州人的青睐。
问问黄岐的开发商就知道了,高峰时期广州客的比例,远超本地客。
顺德临广,全国围猎番禺临佛,跌破楼面价
到顺德区这边,就是北滘、陈村与番禺的边缘接壤,番禺则是市桥西、南站等板块与顺德为邻。
其中,北滘可以算是这轮楼市的最大赢家。
在14,15年时,北滘均价还只是七八千,之后随着16年广州7号线西延段动工,两三年时间翻了番。在当时的佛山,连千灯湖都得喊他一声哥。
到年,大V抱团涌入北滘买房的盛景历历在目...
在全国老铁的支持下,北滘一度卖上3.5万/㎡,迎来属于自己的高光时刻。
虽然后面确有回落,但“情绪化”的背后,其实也表明了这座新兴之城的吸引力。
北滘新城已经有着优越的城市界面:两家世界强,人才公园、文化中心、医院、学校等各色配套,奠定了这里良好的居住氛围。
今年正式开通的广州7号线顺德段,将北滘到广州的时间缩短至20分钟,加上回落后的价格优势,北滘未来依然是广佛两地的天堂。
而与北滘一衣带水的番禺临顺区域,市桥大夫山,就像遗忘在西边的阿斗一样。
这边除了山之外啥都没有,说好听点是养老,但缺乏交通、规划和概念作为支撑,抗跌能力非常差,几经曝出“贴着地价卖”的新闻。
番禺临佛最能打的南站,距离大家心目中那个大湾区枢纽商务区,还有待时日发展。
论产业兑现,拼不过三山;论性价比,也弱于陈村。
虽然都说南站能上4万+,但其实多年还维持在这个水平线,隔壁曾经的小弟三山,摇身变为三山新城,标杆项目万科璞悦山,最高价格已经来到5万+/㎡。
陈村、北滘可以傍着南站,形成交通一体化,方便住在顺德的广州人,更好地来往广佛两地。
但顺德、南海临广区域的房价,相信会慢慢告别过往以南站为锚点而梯度下滑的历史,走出自己的独立行情。
稳坐佛山富人区的大良南沙也救不了的榄核镇
铁打的大良,流水的千灯湖。
若要评选佛山房价的天花板,大良应该当之无愧。
最新的佛山豪宅备案价统计,中铁建风语潮鸣的别墅已经到了16.58万/平。
即便是平层产品,鹏瑞皓月湾的大平层备案,也无限逼近9万+/㎡,压千灯湖一个头。
大良不仅有本地的烟火气,更有实业支撑,德胜新城正迅速崛起,加上毗邻顺德港的优势,手握顺德经济命脉,坐稳顺德中心的美誉。
而与大良只隔着五沙桥的南沙榄核,却完全天差地别。
榄核身处南沙、番禺、顺德“金三角”的交汇点,本以为王炸开局,怎料是青铜局面。
早些年被番禺抛弃,划分给南沙后也不开发,成了个游离于自贸区主轴的“孤岛”,也是南沙仅有的不通地铁板块。
其城镇化程度相对较低,存在大片农业用地和旧厂房,面貌与大良相比,形成强烈反差。
大良德胜体育中心及德胜河两岸,图源:珠江商报
榄核镇,图源:百度百科
在最新的“南沙-顺德”广佛融合试验区规划里,榄核还要靠大良来带。当然,离主城区太远+行政接连失宠的后果就是,广州人都不买这里,已然成为南沙小透明。板块内跌至1字头的一抓一大把,比对岸大良便宜一半以上。
写在最后
买房子,本质上不如说是在购买城市。
房价上涨,表面看是房子升值了,其本质是周边的环境和配套增加了土地的价值,土地的价值转移到房价上了。
广州相对强,佛山相对弱,两地房价应该是简单的一高一低关系。佛山离广州近,意味着对广州购房者更有吸引力,毕竟价格更便宜。对广州来说好处不多,自然也就不太上心。
但随着时间推移,包括楼市也好,发展也罢,两地已呈现出佛山临广强,而广州临佛弱的一边倒局面。
过去所谓佛山价值看广州,但从现时两地交界情况来看,谁抱谁的大腿还真不一定了。